Делать можно все, но не по-всякому

Современная концепция застройки в Ставрополе может обернуться для города весьма неутешительными последствиями. Об этом уже давно твердят именитые архитекторы и проектировщики. И моделируют ситуации, когда функциональное предназначение новостроек предполагает только одну цель — СПАТЬ. Квартиры размером с гараж в огромных жилых комплексах, при отсутствии должной инфраструктуры и объектов соцкультбыта - все это кроме как к образованию гетто не приведет, считают профессионалы. Побеседовав со специалистами, мы попытались понять: имеют ли под собой реальную почву данные предположения и как будет выглядеть Ставрополь через 10 - 20 лет.

- Кто-то из великих сказал: архитектура есть политика, отраженная в камне. Те безликие «новоделы», которые сейчас начали расти как грибы после дождя, и есть современная политика, - утверждает президент Альянса свободных ставропольских архитекторов Виктор Маркелов.

По его словам, государство полностью сняло с себя контроль над строительством и передало все в руки инвесторов. Но надежда на то, что рынок сам себя отрегулирует, не оправдалась. Застройщик делает и продает, оставляя за собой гарантию лишь на два года. О том, как будут развиваться и кто будет жить в таких модных сейчас микрорайонах, никто не задумывается. В Ставрополе в некоторых жилых комплексах плотность застройки составляет 1800 человек на гектар вместо положенных 350, при этом детских садов, школ и больниц там нет.

- Мы получим социально нестабильные районы. Ну, представьте, чем остается заниматься людям, если там нет даже элементарных мест отдыха, - говорит архитектор.

В былые времена существовал так называемый авторский контроль проектных организаций. По истечении времени, уже когда дом был полностью заселен, на место выезжала специальная комиссия, куда входили инженеры, разрабатывавшие здание. Они выявляли недочеты уже при эксплуатации. Вся эта информация объединялась, анализировалась и учитывалась при строительстве следующих объектов. В настоящее время такой контроль никто не ведет.

Отсюда отклонения от проектов, нарушение технологий строительства, «цветущие стены», отсутствие инсоляции в квартирах — туда попросту не проникает солнечный свет. Здания очень близко расположены друг к другу.

По словам Маркелова, градостроительные советы в Ставрополе не собирались уже в течение двух лет. Функции же Архстройнадзора свелись до контроля над безопасностью. Иными словами, чтобы здание не рухнуло. Остальное, будь то пешеходная доступность, инфраструктура, обустройство и озеленение дворовых территорий, лежит на совести застройщиков.

Привлекать науку для проектирования больших объектов никто не хочет, сетует архитектор. А зачем? Рынок диктует свои условия. Главное – продать. Брать на себя социальные обязательства бизнес не хочет.

Тем не менее в Ставрополе все же есть районы, которыми можно похвастаться. К примеру, строящийся военный городок, что на Южном обходе. Изначально проект предполагал строительство детских садов и школы, а уже потом возведение жилья.

- С точки зрения архитектуры, проект очень грамотный. Там есть пешеходная доступность, инсоляция в квартирах, достаточное количество парковочных мест. Все соцобъекты находятся внутри квартала. Детей можно отвести в школу или детсад, не переходя крупных магистралей. Но опять-таки заказчик там Министерство обороны – федеральное ведомство, и наших специалистов туда не привлекали.

Естественно, что при реализации квартир и по прошествии гарантии от застройщика все обязанности по содержанию дома и поддержке его коммуникаций возлагаются на плечи жильцов или на управляющую компанию.

- Многоэтажный дом с десятью подъездами - это очень сложное инженерное сооружение, в процессе его эксплуатации необходим контроль специалистов. Только они смогут на должном уровне поддерживать жизнедеятельность всех коммуникаций. Посмотрите, какие проблемы при создании ТСЖ или конфликты с управляющими компаниями происходят в домах старого фонда — пятиэтажках. А как жильцы будут управлять комплексом, где 10 подъездов и 250 квартир? - говорит Маркелов.

Востребованность малогабариток на рынке недвижимости вполне объяснима. Люди покупают жилье исходя из своих финансовых возможностей. В основном это молодые семьи, где через время появятся дети, и жилплощадь необходимо будет расширять.

Конечно, застройщиков можно упрекнуть в том, что цены на жилье слишком раздуты. Но и их можно понять. Больше 20% расходов при возведении жилых комплексов уходит на подключение коммуникаций. 60% - прямые трудозатраты. Ведь строим мы по старинке. Недавний экономический кризис привел к дефициту оборотных средств внутри строительных компаний, а это, в свою очередь, вынудило многих застройщиков отказаться от новых технологий, закупки строительного оборудования и техники. К тому же стабильности на рынке недвижимости нет. Сегодня потребительский спрос на квартиры есть — завтра его нет. Плюс ко всему непомерные тарифы на энергоносители, увеличенная налоговая нагрузка на бизнес не оставляют выбора застройщикам. Цены на жилье держатся на высоком уровне.

Об этом в одном из интервью нам рассказывал директор ставропольской строительной фирмы Александр Горбатых.

По его словам, стройматериалы подрядчикам приходится завозить из других регионов, втридорога. Так как своего производства в крае нет.
- Действительно ни в городе, ни в крае нет ни одного более- менее солидного домокомбината, который бы удовлетворял потребности застройщиков, - вторит Маркелов.

- Нет и структурированной градостроительной политики, - продолжает архитектор, - существующий генплан города - это корректированный старый.

- Город необходимо вновь зонировать. Вокруг крупных предприятий, которые сейчас в большинстве своем попросту остановились, начали строить жилье. Когда-то вокруг заводов существовали санитарные зоны, где проживание людей категорически запрещалось. Что будет, если, скажем, завод люминофоров вновь возобновит производство?

– Помимо прочего, при проектировании и согласовании с надзорными органами застройщики не делают проекты детальной планировки кварталов. Проектирование ведется по принципу лоскутного одеяла, - утверждает Маркелов. – К старым кварталам пристраиваются современные здания, что влечет за собой дополнительную нагрузку на и так изношенные коммуникации.

Раньше детальная разработка была обязательной нормой. Этим занималось управление капитального строительства. Выделялся участок под застройку, комплексно разрабатывались сети, строились трансформаторные станции, а потом уже жилье.

Давать в руки инвесторам уже подготовленную территорию выгоднее, в первую очередь, для властей. Проводить тендеры на застройку будет намного проще и прозрачнее. К тому же прямая заинтересованность администрации приведет к улучшению контроля над строительством.

Пока застройщики не уверены в том, что территория останется прикрепленной именно за ними, и не спешат комплексно решать задачи.

Выход из сложившейся ситуации — малоэтажное строительство, утверждают на всех уровнях региональной власти, однако как оно будет осуществляться, если все земли давным-давно отданы и распределены, неизвестно. Практика показывает, что ненужные элементы со временем отторгаются. Вспомнить хотя бы историю с Черемушками в Москве. Так и у нас со временем станет ясно - нужны нам огромные жилые комплексы или удобные таунхаусы.

- Делать можно все, но не по-всякому, - утверждает архитектор. - Осенью этого года в Москве пройдет архитектурный форум, где регионы будут представлять свои лучшие архитектурные проекты, однако Ставрополю показать там будет нечего.

- Мы пытались облагородить центр города, сохранить его исторический облик, однако «Ангелом», к сожалению, все и закончилось. Пока власти, застройщики, архитекторы не будут вместе, комплексно формировать облик города — реконструировать старые кварталы, формировать новые, мы так и будем жить в эпоху лоскутной застройки.